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Vendredi
4 juillet 2003,Visite Freiburg
9H00 rencontre avec un responsable de l’urbanisme durable à la mairieOrateur
M.Veigt, responsable de la cellule municipale projet Vauban Thématique
de la conférence
Montage
de l’opération Vauban
Nom
de l’organisme
Mairie
de Freibourg Adresse
Mairie
de Freibourg Domaine
d’activité
Montage et suivi d’opération d’aménagement Compte-rendu
Les
informations contenues dans ce compte-rendu proviennent en partie de l’ouvrage
« Architecture écologique » de Dominique Gauzin-Muller aux éditions
du Moniteur 1
- Le contexte La
chute du mur de Berlin a entraîné le départ des troupes françaises basées
à Freiburg, qui ont quitté les casernes Vauban en Août 1992. En 1994,
la ville a racheté ce site de Le
quartier Vauban est bordé :
-
au nord, par une voie de
circulation (le Wiesentalstrasse)
-
à l’ouest, par une voie
ferrée (Bâle-Manhein)
-
au Sud, par un ruisseau
(le Dorfbach) et sa coulée verte, zone naturelle protégée
-
à l’Est, par un axe routier
Freiburg-Hexental (la Merzhauserstrasse), axe le long duquel s’étend le
quartier solaire « am Schlierberg » 2 - Les objectifs La
même année (1994), la municipalité lance un concours d’urbanisme sur le
site avec pour objectifs :
-
la mixité de l’habitat
et du travail,
-
la priorité aux piétons,
aux cyclistes et aux transports en commun (conformément au plan de mobilité)
-
la préservation des arbres
existants et la protection de la zone naturelle qui entoure
-
un mélange entre les groupes
sociaux,
-
une relation harmonieuse
entre les logements et les espaces extérieurs,
-
l’utilisation du chauffage
urbain
-
une construction économe
en énergie Le
1er prix du concours a été rapporté par 3 agences de Stuttgart :
-
Kohloff & Kohloff (architecture)
-
Lutz and partner (urbanisme)
-
Hans Billinger (circulation
et déplacements) 3
- Présentation du projet L’ensemble
du quartier couvre 38 ha :
-
Sur
-
D’ici 2006, La
ville de Freiburg offre ainsi
-
-
-
Le
terrain est divisé en parcelles totalement ouvertes et chaque parcelle
est vendu individuellement. Trois
phases de travaux sont prévus entre 1998 et 2006 pour ériger les 2000
logements destinés à environ 5000 personnes ainsi que les espaces d’activités
représentant 500 à 600 emplois. 4
- Les acteurs
-
La ville : elle
est propriétaire du terrain. La maîtrise du foncier lui a permis de définir
des objectifs exigeants. Elle a mis en place une maîtrise d’ouvrage bien
structurée (cf organigramme), en concertation avec les futurs usagers,
intégrés au sein des différents groupes de travail. Le quartier Vauban
fait l’objet d’un suivi technique et l’expérience acquise au gré de l’avancement
du projet permet d’améliorer la démarche pour les étapes suivantes. Le
petit journal préparé par le service de presse de la ville, le Stadt
Nachrichten, informe régulièrement les citoyens de l’avancement des travaux ;
des brochures, claires et précises, sont distribuées aux particuliers
intéressés par l’achat d’une parcelle.
-
Le forum Vauban : le succès du quartier est incontestablement lié à l’engagement
des membres du Forum Vauban, une association à but non lucratif, créée
dès 1994 pour permettre à la population de participer au développement
du quartier. Le Forum Vauban compte environ 300 membres. Il a été impliqué
au sein du « groupe de travail Vauban » dans la planification
du quartier, dès les travaux préparatoires de la commission municipale
responsable de l’opération. Il s’est engagé à :
ž
Informer les citoyens
sur l’architecture écologique
ž
Donner des conseils
pratiques sur les économies d’énergies
ž
Assister les groupes
de propriétaires-promoteurs (décrits plus bas)
ž
Encourager les alternatives
à l’utilisation de la voiture Le
Forum Vauban est financé par les droits d’inscription, par des dons et
des subventions publiques (il a également reçu le soutien financier du
programme Life de l’Union Européenne). Il a donné naissance en 1997 à
la Genova, une coopérative de construction spécialisée dans la réalisation
de logements écologiques et économiques avec un fort engagement des habitants.
La Genova a réalisé dans le nouveau quartier deux immeubles collectifs
de 17 et 19 logements avec une installation commune de capteurs solaires
pour l’eau chaude sanitaire et plusieurs mesures pour valoriser les aspects
passifs du soleil. A long terme, lorsque l’opération sera terminée, le
Forum Vauban deviendra l’association des habitants du nouveau quartier
et défendra leurs intérêts. Le
Forum Vauban édite sont propre magazine : Vauban Aktuel
-
Les « Baugruppen »
(les propriétaires-promoteurs) : L’association
d’objectifs écologiques et sociaux au sein du développement durable se
traduit souvent en Allemagne et en Scandinavie par une forme originale
de copropriété. Dans la promotion individuelle groupée, plusieurs familles
assurent ensemble le rôle de promoteur immobilier. La création de ces
groupes de copropriétaires est prévue et encouragée par la ville de Freiburg.
Ils sont assistés par le Forum Vauban. Dans la 1ère phase de
l’opération, 100 logements répartis en 14 groupes ont été réalisés selon
ce principe. Ce choix permet :
ž
De créer avant même
le début des travaux des relations entre les futurs voisins,
ž
De planifier ensemble
les aménagements extérieurs,
ž
De réduire de manière
significative les coûts par rapport à la promotion immobilière classique. En
Juin 2003 il existait 50 groupements de propriétaires.
-
Une coopérative de
construction : la
coopérative Genova
-
Des promoteurs classiques :
40 % des bâtiments sont réalisés par des promoteurs. Ils sont en moyenne
250 Eu/m² plus chers que le coût d’une réalisation par groupement. Du
point de vue de l’urbanisme, les maisons et immeubles de promoteurs, de
facture plus classique sont à la périphérie du quartier de façon à garantir
l’intégration à la ville. Ces bâtiments sur rue peuvent être construits
plus haut pour former un front bâti sur la ville et pour maintenir une
activité commerciale en rez de chaussée sans pénaliser la surface affectée
au logement (COS 1.7 au lieu de 1.4). 5
- L’organigramme
L’organisation
et les divers partenaires de cette opération sont parfaitement identifiés.
Un groupe projet (3 personnes) a été détaché de la municipalité et dépend
directement des élus. Cette opération s’est montée en étroite coopération
avec les élus, la municipalité, les citoyens, des conseils d’experts (chercheurs
et universitaires) et les services de la ville. Le
groupe projet connaît tous les permis de construire, les dossiers de consultation
des entreprises et les offres des entreprises et il est responsable de
sont propre budget de fonctionnement. La
réalisation du quartier a nécessité une procédure de modification du plan
d’aménagement urbain. La commercialisation des parcelles est effectuée
par l’intermédiaire d’une société de développement communale, dépendante
de la ville. 6
- Les outils de la mixité sociale L’objectif
du groupe de travail de l’aménagement du quartier Vauban était que chacun
ait sa chance. Pour contrôler la mixité sociale, ils ont développé un
modèle appelé Blockprofil. Les critères choisis reflètent la diversité
souhaitée pour les futurs habitants :
-
Situation de famille,
-
Nombre d’enfants,
-
Profession,
-
Age,
-
Lieu d’habitation précédent
-
Lieu de travail
-
Type de construction prévue
(habitat à basse énergie ou habitat passif),
-
Propriété ou location,
-
Demande éventuelle d’une
aide au logement. Les
particuliers intéressés par l’achat d’une parcelle sont invités à un entretien
personnel permettant de définir ces critères. Les demandes sont ensuite
discutées dans le groupe de travail Vauban. La décision
définitive est prise par le conseil municipal. Par
ailleurs, la faible surface des terrains destinés aux maisons en bande
les rend accessibles à des jeunes familles. Elle attire dans le centre
ville une population dynamique et facilite la mixité sociale. L’analyse
du profil des habitants de la première phase montre les résultats suivants.
On y trouve :
-
60 % de propriétaires et
40 % de locataires
-
25% d’ouvriers, d’employés
et de fonctionnaires ; 55 % de cadres supérieurs ;10 % de professions
libérales
-
10 % de parents célibataires ;
65 % de foyers avec enfants, 25 % de foyers sans enfants
-
75 % d’anciens Freibourgeois ;
25 % de personnes venant de l’extérieur A
ces chiffres, rappelons le, il convient d’ajouter 600 logements pour étudiants
et demandeurs d’asile et 200 logements autogérés. 7
- L’aménagement On
l’a vu, la maîtrise du foncier a permis à la municipalité d’imposer ses
choix sociaux et écologiques lors de la préparation du plan de quartier
et lors de la vente de terrains :
-
Densification des constructions,
-
Mixité fonctionnelle et
sociale,
-
Absence de clôture,
-
Absence d’obligation vis
à vis des matériaux et des couleurs, seuls les gabarits sont imposés et
les alignements (h max = 13m)
-
La pente des toits peut
varier librement de 0 à 45 °. Végétalisation des toitures terrasses (0-10
°).
-
Gestion des eaux de pluie
sur la parcelle
-
Tous les bâtiments du quartier
Vauban doivent répondre au moins aux exigences du label Habitat à basse énergie, qui correspond à une consommation
de chauffage maximale de 65 kwh/m²/an. Les mesures à prendre sont définies
par un modèle spécial développé par la ville, plus restrictif que les
exigences du label fédéral. Plusieurs
bandes de maisons, orientées Nord-Sud, et libres d’ombres portées, sont
destinées à de l’habitat passif consommant moins de 15 kwh/m²/an
pour le chauffage.
-
Tous les logements doivent
utiliser le chauffage urbain, sauf l’habitat passif, qui utilise des énergies
renouvelables. Ces
obligations sont inscrites dans les contrats de vente des terrains. L’obligation
d’habitat à basse énergie est également remplie par la commune pour la
construction de l’école élémentaire et du jardin d’enfants. Le système
de chauffage actuel n’est que provisoire. Il sera ultérieurement assuré
par des centrales de chauffage fonctionnant aux copeaux de bois et par
une centrale thermique en montage-bloc avec chauffage à distance. Un site
a été réservé dans le secteur Nord du quartier pour la construction de
cette centrale. La
rue « Vauban-Allee » ; zone 30 km/h, constitue l’axe central
de développement et sert uniquement au raccordement du nouveau quartier,
une liaison avec les quartiers voisins n’est pas possible. Les terrains
de construction adjacents à la Vauban-Allee sont aménagés en zones résidentielles
à vitesse limitée. Du fait du rattachement routier en forme de U, il n’y
a pas de trafic de passage dans les zones d’habitation. Le plan d’aménagement
urbain exclut les places de parking devant les immeubles. Il prévoit que
les habitants propriétaires d’automobiles doivent « acheter »
leur place de parking à la limite du quartier, dans les garages collectifs.
Cette obligation, qui représente finalement une économie substantielle
pour les foyers sans voiture, constitue indirectement une incitation financière
à l’abandon de la voiture personnelle. Cette disposition a pour résultat
que les zones à vitesse limitée ont gagné une grande qualité de vie, d’autant
plus qu’aucun emplacement de parking public n’est prévu dans les zones
d’habitation en forme de U. La rue est devenue un espace de rencontre
et de vie, particulièrement pour les enfants. Par ailleurs, pistes cyclables
et abris à vélos favorisent l’usage de la bicyclette. La
structure, essentiellement constituée de petites parcelles, de l’espace
à bâtir et la vente préférentielle des terrains à des
particuliers et à des collectifs de construction ont permis la diversité
au niveau urbanistique et architectural. A cela s’ajoute une mixité des
couches sociales, le tout contribuant à doter le quartier d’une animation
à multiples facettes. L’utilisation
optimale de l’espace constitue une thématique essentielle. La réalisation
d’une infrastructure modérée et des rues de largeur réduite ont permis
de ramener à 17 % la part de l’espace nécessaire pour la viabilisation
publique et de limiter les surfaces imperméables sur le site (à terme,
logements et voiries représenteront 50 % de la surface au sol du projet).
Les canalisations d’eaux pluviales habituelles ont été remplacées par
des caniveaux pavés qui reçoivent aussi bien les eaux de ruissellement
des rues que des toits, si ces dernières ne sont pas recueillies dans
des citernes. Un système de cuvettes et de tranchées filtrantes permet
d’alimenter la nappe phréatique.
Un
magnifique peuplement forestier vieux d’une soixantaine d’années constitue
la structure verte de base du quartier Vauban. Ce peuplement a dû être
pris en compte dès la phase d’élaboration du projet. Il en est de même
des voies de circulation. Des
bandes vertes, de 20 mètres de largeur, séparent les zones de construction.
Celles qui sont orientées Nord-Sud assurent le renouvellement de l’air
en permettant à l’air frais de la montagne de traverser le quartier. Enfin,
elles servent d’espaces de détente, de vie et de jeu pour les habitants
de quartier. Les rives et abords du ruisseau « St. Georgener Dorfbach »
protégés en tant que biotope par l’article 24 de la loi sur la protection
de la nature, présentent une qualité exceptionnelle. Outre
le raccordement aux transports en commun existants, le projet prévoit
une ligne de tramway et permet une correspondance directe avec le réseau
express régional (Régio-S-Bahn) passant à l’ouest du quartier. Le
quartier Vauban constitue un nouveau quartier attrayant offrant une qualité
de vie exceptionnelle conciliant ambiance urbaine et vie familiale. 8
- Quelques chiffres
-
Le site a une superficie
de 38 ha que la ville a acheté 20 millions d’Euros à l’Etat qui paie 90
% des 10 millions d’euros nécessaires à la dépollution du site (décapage
des terres sur 40 cm),
-
5000 habitants, 2000 logements,
-
2 garages collectifs de
460 places,
-
la place de parking coûte
1500 euros
-
le terrain viabilisé est
vendu entre 400 et 450 Eu/m² pour un prix oscillant de 400 à 600 Eu/m²
à Freiburg.
-
Le volume financier total
à engager par la municipalité pour l’ensemble des 3 tranches du projet
Vauban et de 85 millions d’euros (achat de terrain, viabilisation, travaux,
publicité, aides financières,…)
-
Le prix au m² des logements
de promoteurs est 250 Eu/m² plus cher en moyenne
-
40 % des habitants sont
locataires,
-
60 % des habitants sont
propriétaires, 9
- Conclusion Une
diversité sociale, une diversité dans les couleurs, les matériaux, dans
les volumétries qui produisent autant de variations architecturales dans
un environnement réglementaire structuré : unité d’alignement, unification
dans le traitement du sol, densification, maîtrise avec des objectifs
environnementaux importants : gestion de l’eau, gestion de l’énergie,
gestion des déchets, gestion de la mobilité, fait du quartier Vauban un
exemple en direction des futures générations et des professionnels de
l’aménagement et de la construction. Gestion de l’énergieGestion de l’eauTransportStratégies urbaines |
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